MM2Hとマレーシア不動産購入 — 日本人のための完全ガイド（2026年版）

Ken Tck（ケン・ティーシーケー）は、クアラルンプール／セランゴールの一戸建て（セミデタッチド・バンガロー）と土地を専門に12年以上、日本を含む海外バイヤーの購入を数多くサポートしてきた「Million Ringgit Sales Agent」です。本ガイドは、日本人のご相談で最も多いMM2Hと不動産購入の要点を、2026年の最新制度でまとめたものです。

MM2H 2026年 — 3ティア制の概要

• 各ティアとも物件購入が義務で、参加期間中の保有が条件です。
• 年間累計90日のマレーシア滞在が原則求められます。
• 承認後、定期預金の50%までを物件購入・医療・教育費に引き出せます。
• 別途、ジョホールの経済特区（SEZ）向けに低い預金額のルートもあります。

Kenの助言：ビザから選ばず、住まいから選ぶ。学校・ゴルフ・医療を軸に実際に住む家庭は、結局ゴールド（15年）＋RM 200万以上の一戸建てに落ち着くことがほとんどです。預金額を抑えてシルバーにした後で、住みたい家がRM 240万だと気づいても、誰の得にもなりません。

2026年に変わった税金 — 外国人印花税は一律8%

2025年財政法により、2026年1月1日から外国人（永住権者を除く）の住宅名義移転印花税は一律8%になりました（従来は4%）。RM 250万の物件なら RM 200,000 です。それでもシンガポールのABSD 60%と比べれば約8分の1で、手に入る資産は永久所有権（フリーホールド）の土地付き一戸建て。売却時のRPGTは5年以内30%・6年目以降10%で、制度全体が長期保有を優遇しています。

購入時の総費用は物件価格の約10%（印花税8%＋弁護士費用・ローン諸費用・州同意書）を目安にしてください。マレーシアには相続税がありません——日本人投資家に長く選ばれてきた理由のひとつです。

日本人家族が実際に選ぶエリア

• モントキアラ（Mont Kiara） — 日本人コミュニティの中心。日系スーパー、クリニック、インターナショナルスクールへのバス網。一戸建てはRM 250万〜450万。
• デサ・パークシティ（Desa ParkCity） — 湖と公園を中心にした計画都市。町内にインター校があり、徒歩生活が成立する希少な街。
• TTDI・バンサー（Bangsar） — MRTでつながる成熟の高級住宅地。緑が深く、賃貸需要も厚い。
• サウジャナ（Saujana） — ゴルフ場を囲むリゾート型住宅。ゴルフ中心のセカンドライフに。

購入の流れ（日本からの遠隔購入に対応）

1. ご要望の整理 — 目的（移住・投資・セカンドホーム）、予算、学校。
2. ビデオ内見で候補を絞り込み（最終確認のみ渡航する方が大半）。
3. 買付・売買契約 — 外国人は州政府の同意書取得が条件（契約後に申請）。
4. ローン（外国人は物件価格の50〜70%が目安）・登記・引き渡し。全体で4〜7ヶ月。
5. ご購入後の賃貸管理・売却まで、同じ窓口で継続サポート。

言語について：Kenは英語・中国語（マンダリン）で対応します。日本語のメッセージはWhatsAppでそのままお送りください——翻訳を介して正確にやり取りし、契約書類は提携弁護士が丁寧に説明します。英語ページは日本人バイヤー向けページ、費用の詳細は外国人購入コスト完全ガイド（英語）へ。

まずはWhatsAppで「予算」と「目的」をお知らせください。パンフレットではなく、いま市場にある実際の物件でお答えします。+60 13-565 6995

よくあるご質問

日本からの第一歩は、WhatsAppひとつ

ご予算と目的（移住・投資・セカンドホーム）をお送りください。実際の物件と正確な費用計算でお答えします。日本語メッセージ歓迎。